補償コンサルタント

補償コンサルタントとは

 
    国や地方公共団体等の起業者が公共事業を実施するためには、事業予定地となる土地を取得したり、事業の支障となる建物等を移転してもらったりする事が必要となりますが、そのためには、土地や建物の所有者等の権利者に対し起業者は土地代金や建物移転料を「補償」することが必要となります。

 補償コンサルタントは、日本国憲法第29条第3項、土地収用法、損失補償基準などに基づき、公共の利益と私有財産との円滑な調整を行い、起業者に対して適切な補償をコンサルティングすることを最大の目的としています。

 弊社では、起業者などからの依頼を受け、公共事業などの施行に必要な土地、建物、立木などの補償対象物を調査し、適正な補償額の算定を行うとともに、補償内容について地権者への説明も行います。
また、公共事業の施行による地盤変動などによる家屋の損傷や水枯渇・電波障害などの損失についても、同様に調査・算定・補償説明などを行なっています。

四門の強み

 弊社は補償コンサルタント登録規定に定められる全8部門の登録を受けており、複雑かつ困難な業務についても、事業の計画段階から用地取得等の契約に至るまでのあらゆる段階において、発注者の期待に応えられる総合補償コンサルタントとしての体制を整備しています。

補償業務の流れ

 公共事業に用いられる土地(公共用地)の取得業務は、様々なステップを踏んで行われる業務です。公共用地取得業務の標準的な流れは、下記のとおりとなります。

事業計画説明会

 事業を円滑に推進するために、あらかじめ土地等の権利者及び住民の皆様に事業の目的等について説明を行います。

設計・用地説明会

 設計図等をもとに、関係者の方々に具体的な説明を行います。

用地幅杭の設置

 事業の実施について関係者に理解してもらえた後に、事業に必要な土地の範囲を示す用地幅杭を設置します。

権利者調査

 土地・物件等の現地調査に入る前に、登記簿等の書面調査を行います。

用地測量及び物件等の調査

 権利者調査の結果に基づいて、土地・建物等の現地調査をします。

土地調書・物件調書による面積・数量等の確認

 05における調査結果をもとに、土地所有者には土地調書、物件所有者には物件調書を作成し、記載された内容について誤りがないかどうかを関係者に確認してもらい、誤りがなければそれぞれの調書に署名・押印をお願いします。

補償金額の算定

 公共事業のために譲ってもらう土地等の補償金額は、適正かつ公平でなければなりません。そのため、国が定めた補償基準に基づき補償額を算定し、権利者個々に金銭をもって補償します。

補償説明・協議(用地交渉)

 土地価格や建物等の移転に伴う補償金額について土地所有者及び関係人の方々に理解してもらえるよう個別に説明をします。

契約

 補償内容や土地の引渡時期等について、了解が得られたら、所定の契約書に署名・押印をもらい、契約が成立します。

補償コンサルタント部門の紹介

 

土地調査部門

土地調査部門の業務概要

 公共事業取得予定地の所在・地番・地積など、土地の表示のほか、土地の所有権及び関連する所有権以外の権利など、相続関係を含めて詳細に調査します。

土地調査部門の業務の流れ

計画の立案

 事業計画及び起業地周辺の現状を把握し、土地調査全般の計画を立案します。

登記簿等調査

 法務局に備えられている、公図や登記簿等を調査し、事業用地に係る土地等を特定します。

権利者調査

 登記簿、住民票、戸籍等を調査し、取得する土地の所有者等の権利者を特定します。

境界確認

 取得する土地等の境界について、土地所有及び隣接地所有者等に確認していただき、土地の境界を確定します。

用地測量

確定された土地境界や建物等の現況等を測量します。

面積計算書、土地調書等の作成

測量の結果を基に取得される土地等の面積計算や土地調書等を作成します。

土地評価部門

土地評価部門の業務概要

 公共用地取得予定地の土地価格を評価するため、同一状況地域や類似地域の区分、土地に関する補償金算定業務などを行います。

 また、残地などに関する損失の補償について調査及び補償金算定業務を行います。

土地評価部門の業務の流れ

計画の立案

 事業計画及び起業地周辺の現状を把握し、土地評価全般の計画を立案します。

同一状況地域区分及び標準地の選定

 取得される土地等の周辺の利用の状況等を調査し、同一の利用状況の供される地域の範囲を区分します。また、区分された地域内において最も標準的な土地を標準地として特定します。

標準地評価格の算定

 近隣の地価公示地や取引事例の土地価格を基に標準地の評価格を算定します。

各画地評価格の算定及び残地補償額の算定

 標準地の評価格を基に取得される土地の評価格を算定します。また、取得される範囲がその土地の全ての範囲にならず、残地が生じた場合で、残地の形状等の状況により評価格が下落した場合等の損失額を算定します。

物件部門

物件部門の業務概要

 一般的に公共事業の施行においては、土地を取得したり、建物等を移転したりする必要が生じます。

 その際の建物、工作物、立木、墳墓などの土地の上に設置された構造物に関する調査及び補償金算定を行います。

物件部門の業務の流れ

計画の立案

 事業計画及び起業地周辺の現状を把握し、物件調査全般及び個別調査の計画を立案します。

調査依頼

 建物所有者等へ調査への協力を依頼し、調査日程等を調整します。その際、建物の確認申請図書等の既存図等があるようであれば調査前に内容を把握し、調査計画に反映させます。

物件調査

 調査計画に基づき建物の間取り、仕上げ、設備、工作物等の調査を実施します。
また、建物や駐車場等の敷地全体の利用状況を確認します。

物件調書等の作成

 物件調査結果に基づき建物等の調査図面、物件調書を作成します。

移転工法検討

 調査対象となる土地に残地が生じる場合、残地が建物等の物件や機械工作物の移転先となり得るか否かについて、営業補償等その他の補償も総合して検討を行います。

建物移転料等算定

 物件調査結果及び移転工法検討の結果に基づき、建物移転料等の算定を行います。

機械工作物部門

機械工作物部門の業務概要

 公共用地として取得する土地にある工場内の産業機械、通信機械、医療機械、娯楽機械などの機械本体、その使用工程、工場などの機能などについて調査し、補償金額を算出します。

 機械類は多種多様で、業種によっても異なりますので、個々に適正な補償金を算定します。

機械工作物部門の業務の流れ

計画の立案

 事業計画及び起業地周辺の現状を把握し、機械工作物調査全般及び個別調査の計画を立案します。

調査依頼

 機械工作物所有者等へ調査への協力を依頼し、調査日程等を調整します。その際、機械工作物の仕様書やライン工程図等があるようであれば調査前に内容を把握し、調査計画に反映させます。

機械工作物調査

 調査計画に基づき機械工作物の形状、出力、機能等の調査を実施します。また、機械工作物が複数ある場合には機械工作物相互の連動性等を確認します。

物件調書等の作成

 機械工作物調査の結果に基づき機械工作物の調査図面を作成します。また、物件調査の結果と併せて物件調書を作成します。

機械工作物移転料等算定

 機械工作物調査結果及び移転工法検討の結果に基づき、機械工作物移転料の算定を行います。

営業補償・特殊補償部門

営業補償・特殊補償部門の業務概要

 公共用地の取得等に伴い営業廃止、営業休止、営業規模の縮小をしなければならない場合、また、その土地を拠点にしている漁業・鉱業にも影響がある場合にそれらの損失や仮営業所の設置などに対して、適正な補償金額を算定します。

営業補償部門の業務の流れ

計画の立案

 事業計画及び起業地周辺の現状を把握し、営業調査全般及び個別調査の計画を立案します。

調査依頼

 企業の代表者等へ営業調査への協力を依頼します。

営業調査

 確定申告書、総勘定元帳等の営業資料の提供を受け、営業成績や建物等が移転することにより営業活動に与える影響等を分析します。

営業補償額算定

 営業調査結果及び移転工法検討の結果に基づき、営業補償額の算定を行います。

事業損失部門

事業損失部門の業務概要

 工事の施工に伴い周辺に発生する損害(日照阻害、テレビ電波障害、水枯渇、建物等の損害)について、損害の程度を確認するための調査、因果関係の検討、対策方法の提案や対策費用の算定を行います。
これらの調査は、近隣対策としてご活用いただけることから、工事着手前の調査計画立案から権利者への補償内容の説明まで一括して行っています。

事業損失部門の業務の流れ

計画の立案

 事業計画及び起業地周辺の現状を把握し、環境調査全般の計画を立案致します。

家屋調査

 工事箇所周辺家屋の状態を工事前から工事完了まで正確に把握します 。

地盤変形調査

 地盤の沈下や移動を定期的な観測により測定します。

地下水調査

 井戸の分布実態調査、観測井戸による工事中の水位観測、水質試験などにより工事中の地下水の変化を監視します。

騒音振動調査

 計量証明事業所として、工事振動・騒音、環境振動・騒音などの測定を行います。

電波障害調査

 構築された構造物や建築物による電波障害を調査し、対策の検討、計画を行います。

日照阻害調査

 構築された構造物や建築物による日照阻害の範囲・時間の予測を行います。

考察・原因究明

 各種調査データに基づき事業地周辺の環境変化について考察し、原因の究明を行います。

費用負担額算定

 変化の様態に応じて補償費用の算定を行います。

法的検討

 補償に関する法的側面を検討し、処理手法をご提案致します。

補償説明・補償交渉

 被補償者となる方への補償内容説明を行います。

補償関連部門

補償関連部門の業務概要

 公共事業における道路整備事業及び河川整備事業などに必要な土地などの取得とこれらに伴う損失の補償に関する補償説明、地方公共団体などとの補償に関する連絡調整業務などを実施しています。
また、公共事業の施行に伴い、起業者が事業認定庁に対する事前相談を行う為の相談用資料の作成、事業認定庁との事前相談の完了に伴う本申請図書などの作成、裁決申請図書等の作成などを実施しています。

補償説明業務の流れ

概況ヒアリング

 発注者より公共事業の事業計画や土地所有者等の補償対象者の概要等についてヒアリングします。

補償額の照合

 土地評価や建物移転料算定書等を確認し補償内容に矛盾がないか等を照合するとともに補償内容を把握します。

説明資料作成

 事業計画書や補償内容等を補償対象者への説明資料としてまとめます。

補償説明

 補償対象者に公共事業の内容や補償内容、補償金額等を説明し理解を得ます。

総合補償部門

総合補償部門の業務概要

 総合補償部門とは、これまでの7部門に加えて平成20年に新たに設けられた部門で、公共用地取得計画図の作成業務・公共用地取得に関する工程管理業務・補償に関する相談業務・関係住民などに対する補償方針に関する説明業務・公共用地交渉業務を行います。

それぞれの概要については、次のとおりとなります。

公共用地取得計画図書の作成業務

 公共用地取得計画図書の作成業務は、用地アセスメント(事前影響調査)業務を中心とした計画図書の作成となり、用地リスクの把握、分析、評価により用地リスク図の作成等を行い、「用地取得工程管理計画書」策定の根拠資料となるリスクアセスメント調査を実施することとなります。これは円滑な用地取得の実施には欠かせない業務となります。

公共用地取得に関する工程管理業務

 用地アセスメントの調査結果を基に、個別用地リスク工程表及び複合用地リスク工程表を整理し「用地取得工程管理表(元表)」が策定されます。この元表を基に「用地取得工程管理計画表(管理用)」が作成され、計画的な用地取得の実施には欠かせない手段となります。

補償に関する相談業務

 補償相談業務は、関係権利者が有する生活再建に対する不安、補償内容や用地取得の手続き、移転先、税金、生活再検討の様々な事項の相談に応じ、その解消を図ることにより円滑な用地取得への理解と協力を得ることを目的として実施されます。

関係住民等に対する補償方針に関する説明業務

 業務内容、業務範囲等は事業の種別、現地の状況、被補償者数等により分析、整理を行い、説明会業務実施方針を策定し、発注者と協議を実施します。

公共用地交渉業務

 公共用地交渉業務は、関係権利者の特定、補償金額算定書の照合、交渉方針の作成を踏まえ、関係権利者と面談して補償内容の説明等を行い協力を得る業務です。

実績一覧

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