DEVELOPMENT 開発コンサルタント
ABOUT 開発コンサルタントとは
土地の開発や分譲、建物の新築や建て替えを行う場合には、都市計画法や建築基準法等の各種法令に基づき、様々な調査、分析、申請手続き等が必要となります。
四門の開発コンサルタントでは、補償コンサルタントや文化財コンサルタントにおいて培ってきた分析の技術や豊富な経験を活かした各種測量（GNSS測量、境界確定測量、現況測量等）、開発行為の許可申請、建築確認申請、不動産の表示登記、各種環境調査（騒音振動調査、地下水調査、生態系調査等）、交通量調査、土壌汚染対策法関連調査、シックハウス調査、アスベスト調査のほか、これらの適切な調査方法、円滑な作業方法などのコンサルティングも行っております。
strength 四門の強み
四門では、開発測量部門として敷地測量から各種法令調査、確認申請、登記まで建築行為に係る業務のワンストップサービスが可能です。また、環境調査部門では環境や交通アセスメントのようなコンサルタント業務だけでなく土壌汚染調査やアスベスト調査など、幅広い業務に対応できます。
development 開発測量部門について
開発コンサルタント事業においては、開発行為に必要な一連の業務が円滑に進むよう、各種業務を丸ごと引き受けるワンストップサービスを行っています。
開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更（※）のことです。
※土地の区画形質の変更とは、道路・水路等による区画の変更、切土・盛土等による土地の形質の変更、または畑から宅地への質の変更等をいいます。
都市計画区域または準都市計画区域内において開発行為を行う際は、都市計画法第29条の規定に基づく許可申請が必要です。
四門ではハウスメーカー・ディベロッパー等からのご依頼を受け、開発行為の計画内容について行政関係各課との事前協議および許可申請の代理手続きを行っています。
主な業務内容
建築確認申請
建築確認とは、建築基準法に規定する建築物を建築（増改築含む）する際に、行政または民間検査機関にその内容を申請し、適法性の確認および確認済証の交付を受けることです。
四門では主にハウスメーカーからのご依頼を受け、建築基準法および関係規定や条例等に基づく申請・届出の代理手続きを行っています。また建築計画が決定した段階で、敷地に関わる法規上の制約や建築の際に必要な許認可の有無を役所で調査します。
不動産表示登記
表示に関する登記は、権利に関する登記の対象となる不動産の物理的現況を公示する登記であり、登記記録の表題部に記録されます。
表示に関する登記は、不動産の物理的現況の変化に対応してなされる報告的登記と、所有者の意思により登記簿上の不動産の個数を変更する創設的登記に分けられます。
報告的登記には不動産の現況を明確に公示するという目的を達するため、一部の登記を除き、申請の義務が課されています。
土地に関する登記
- 土地表題登記…埋立などにより新たに土地が生じた場合や、公共用地を払下げた際に払下げを受けた土地について所有権の登記をすることを前提として、新たに登記記録を作成する登記です。
- 土地分筆登記…一筆の土地を分割して複数の土地とする登記で、所有者の意思に基づいてなされる登記です。
土地の一部を売却する場合や、複数の相続人がいる相続の際に土地を分割してそれぞれを相続人名義としたい場合などに行います。
基本的に、隣接地との境界確定が必要です。 - 土地合筆登記…複数の土地を合併して一筆の土地とする登記です。
土地の管理をしやすくするためや、区画を再整理するために分筆を前提として一旦合筆する時に行います。 - 土地地目変更登記…農地を宅地として造成した場合など、土地の利用状況を変更した場合において必要となる登記です。
地目変更登記の要否や地目の認定は土地の現況及び利用目的に重点を置いて定めるものとされているので、基本的には現況に基づいて判断されます。 - 土地地積更生登記…登記上の面積と実際の面積が異なるときに行う登記です。
分筆登記の前提として行う場合や、売買契約の際に実測面積で行う場合などに申請します。
建物に関する登記
- 建物表題登記…建物を新築した際に建物の所在・構造・床面積などを記載した登記記録を新たに作成する登記です。新築後一か月以内に申請することを課せられています。
- 建物滅失登記…登記されている建物が、取壊しや焼失等により建物としての効用を有しない状態になった際に行う登記です。
- 建物表題部の変更登記…増築や一部取壊しなどにより所在・種類・構造及び床面積などに変更が生じた場合にする登記です。
- 区分建物表題登記…区分建物を新築した際になされる登記です。
境界確定測量
境界確定測量とは、隣接する土地の所有者と現地で立会いを行い境界の位置を確認し、境界点となる箇所に永続的な境界標を設置するとともに、境界確認書の取交しを行い境界を確定させる作業です。
■確定測量が必要となる場面の例
- 土地を売却する際に実測面積で売買契約を行う場合
- 分筆登記、地積更生登記を申請する場合
- 建築計画を正確な境界を基に計画したいと考える場合
- 所有する財産の保全のために必要と考える場合
■手順
- 資料調査→面積測量→境界検討（官民境界の場合は行政との協議）→仮杭設置測量→境界立会い→境界標設置測量→境界確認書取交し
現況測量
現況測量とは境界標、ブロック塀などの工作物、道路にある側溝などの構造物や幅員、さらには高低差などを測量し、その土地の現況面積や現況地物の状況、道路や周囲の敷地との高低差などを明らかにするために行う測量です。
一戸建ての住宅建築から数haに及ぶ大規模な開発行為まで、計画をする際は、まずは現況測量を行い、現況測量によって得られた成果を基に設計が進められます。
現況測量は境界確定測量に比べ、費用や工程面においては安く早く成果を得ることができますが、あくまで現況の面積（境界）であり、後日境界確定を行った際に、変更が生じる可能性があることに注意が必要です。
GNSS測量
GPS、準天頂衛星システムおよびGLONASS等の測位衛星を用いた測量技術（GNSS測量）が普及し、さらに測量機器等が高度化したことで、簡便に高精度な測量を実施することが可能となります。
基準点測量はもとより、UAV測量における標定点測量や3Dレーザー測量と組み合わせて工事出来形管理（i-Construction）等幅広い分野で活躍しています。
おおまかな業務の流れ
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01
現況測量
土地利用計画原案を作成するために、開発行為を行う土地の範囲や地物および高低差を測量します。
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02
土地利用計画図原案作成
造成設計、建築設計は各設計事務所が行います。
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03
事前相談
土地利用計画について行政に事前相談を行い、方針決定をします。
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04
関係部署との協議
土地利用計画の具体的な内容について協議が必要な部署と調整を行います。
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05
住民説明
開発行為の内容について近隣住民への説明を行います。
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06
境界確定測量・土地分筆登記
境界確定を行い、開発行為を行う区域および面積を確定します。必要に応じて土地分筆登記も行います。
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07
許可申請
土地利用計画確定後、行政に開発行為許可申請を行います。
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08
着手承諾・工事着工
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09
中間検査（必要に応じて）、完了検査
敷地境界の確認や造成工事が申請図書通りに施工されているかを行政担当者が現地確認します。必要に応じ四門で検査立会いを代行することがあります。
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10
検査済証発行
検査に合格すると検査済証という書面が発行されます。
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11
工事完了公告
行政の公告により法的に工事が完了します。
工事着工までの流れ
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01
役所調査
建築物を設計するうえでプランに影響を及ぼす事項を重点的に調査します。
調査した内容は敷地調査報告書として納品しています。■調査内容の例
都市計画区域および区域区分
⇒ 敷地が市街化調整区域に指定されている場合は、一定条件を満たしたうえで特定行政庁の許可を受けることで建築可能となります。
※市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域として都市計画法で指定されている区域です。
用途地域
⇒ 計画敷地に建築できる建物の用途を確認します。
建蔽率・容積率
⇒ 敷地に対してどの程度のボリュームが建築可能か確認します。
高さ制限
⇒ 建築物の最高高さおよび最低高さの制限を調査します。
防火指定
⇒ 建築物の防火に対する構造制限の有無を確認します。
壁面後退
⇒ 敷地境界から外壁面までの距離が定められているかを確認します。
景観計画
⇒ 建築物の色彩制限について調査します。
道路関係
⇒ 敷地が建築基準法で定められた道路に接道しているかを確認します。
建築物の敷地は建築基準法上の道路に2ｍ以上接することが定められているため、接道していない場合は道路の新設
（開発行為による道路・道路位置指定）や特定行政庁の許認可を行い、敷地を建築可能な状態にします。
都市計画施設や区画整理事業の確認
⇒ 敷地内に都市計画施設（道路、公園、河川等）や区画整理事業計画がある場合、将来建物の移転が必要になることがあります。
そのため、計画建物の規模や構造の制限等について調査します。
災害危険区域、土砂災害特別警戒区域等災害が想定される区域
⇒ 建築制限や構造制限があるため事前に調査します。
その他計画敷地に応じて制約や許認可の有無を調査します。
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02
事前申請
建物プラン決定後、建築確認申請や工事着工に先立って許認可や届出が必要なものについて代理手続きを行います。
■許認可申請・届出の例
都市計画法第29条の許可申請
都市計画区域または準都市計画区域内において開発行為を行う際は、都市計画法第29条の規定に基づく許可申請が必要です。
建築基準法第42条第1項第5号による道路位置指定申請
開発行為の許可を要しない道路の築造を行う場合に、特定行政庁にその旨を申請し指定を受けます。
建築基準法第43条第2項第1号の認定申請
計画敷地が建築基準法の道路に接道しておらず、道路を新設することができない場合で、敷地および計画建物が一定要件を満たし、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、及び衛生上支障がない旨を認めることで建築が可能となるものです。
建築基準法第43条第2項第2号の許可申請
計画敷地が建築基準法の道路に接道しておらず、道路を新設することができない場合かつ上記第1号の認定が受けられない場合に、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、及び衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可を受けるものです。
都市計画法第58条の2の届出
地区計画区域内において土地の区画形質の変更や建築行為を行う際に必要となる届出です。
都市計画法第43条許可申請
市街化調整区域内で建築行為を行う場合に必要となる申請です。
都市計画法第53条許可申請
都市計画で決定された都市計画施設内および市街地開発事業の施行区域内で建築行為を行う際に申請します。
文化財保護法第93条の規定に基づく埋蔵文化財発掘の届出
埋蔵文化財の包蔵地内で土木・建築工事を行う際に届出が必要です。
狭あい道路（細街路）協議申請
敷地が建築基準法の二項道路（特定行政庁が指定している幅員4ｍ未満の道路）に接している場合は、将来的に幅員4ｍ以上確保するための方法について事前に協議します。
中高層建築物の建築計画標識設置届
高さや階数が一定規模以上の建築物を建築する場合は、敷地に建築計画の標識を設置しその旨を行政に届け出ます。（条例で規定がある場合のみ）
土地区画整理法第76条の許可申請
敷地が土地区画整理事業に指定されている場合は、建築計画内容について許可を受ける必要があります。
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03
建築確認申請
特定行政庁もしくは民間確認検査機関に申請します。
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04
工事着工
建築確認済証発行後に建築工事の着工が可能です。
environment 環境調査部門について
開発コンサルタントでは、事業の実施に伴う周辺への影響及び人の生活を取り巻く環境について調査・予測及び評価を行っています。
その主な業務に次のようなものが挙げられます。
主な調査
交通調査
交通調査とは、道路交通に関するあらゆる計画、道路整備事業策定やその効果確認等の場面で必要となる調査であり、交通量調査や速度調査に代表されます。
交通量調査とは
交通量調査は、行政が行っている調査と民間調査があります。
行政が行っている交通量調査は、定期的に調査（数年に一度）を行い、今までの交通量の変化を追うために使われます。また、渋滞している場所、事故が多い場所について、交通量を把握するという場合もあります。
交通に関する問題を解決するために、道路が整備されるときに交通量調査を実施し、効果を計測することもあります。
民間の場合は、大型店舗などが出店を予定する場合、または工事による車線規制等行う場合に、交通量調査を実施し、周辺の交通への影響の評価を行います。
■交通量調査活用例
- 大気、騒音、振動等環境調査に伴う交通量の測定
- 工事に伴う申請用調査
- 出店計画、建設計画に伴う交通量調査
- 建物（施設）への出入り（動員数）調査
■調査内容
調査員がカウンター（数取器）を用いて、定められた位置を通過した車輌や歩行者の交通量・時間帯別・分類別・方向別ごとに計測します。近年ではビデオ撮影を用いて、交通量の計測を行うこともあります。
交通動態調査とは
交通量調査は、行政が行っている調査と民間調査があります。
行政が行っている交通量調査は、定期的に調査（数年に一度）を行い、今までの交通量の変化を追うために使われます。また、渋滞している場所、事故が多い場所について、交通量を把握するということもよくあります。
交通に関する問題を解決するために、道路が整備されるときに交通量調査を実施し、効果を計測する場合もあります。
民間の場合は、大型店舗などが出店を予定する場合、または工事による車線規制等行う場合に、交通量調査を実施し、周辺の交通への影響の評価を行います。
■交通動態調査活用例
- 出店計画、建設計画に伴う交通動態調査
■調査内容
建設計画への交通経路になる複数交差点の現況調査を行います。その数値に建物完成後に新規に発生する交通量を考慮した交通量にて、交差点の需要率（※2）の算出を行い、渋滞等が発生するか等の評価を行います。
- ※1 正式名称は「敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例」（建築基準法第59条の2）
- ※2 交差点が交通量をさばけるかの指標の数値
騒音振動調査
騒音振動調査はマンションの騒音トラブルや、工事の騒音振動クレームなど色々な場面で必要な調査です。
騒音規制法、および振動規制法に基づき、特定工場・特定建設作業では、騒音・振動を測定することが求められています。
また騒音環境基準の達成状況確認のため、騒音測定を行う場合もあります。
騒音規制法とは
騒音規制法は、工場や事業場における事業活動、建設工事に伴い発生する騒音についての規制と、自動車騒音や深夜騒音等の規制を定める法律です。
■騒音に係る環境基準
環境基本法に基づき生活環境を保全し、人の健康の保護に資するうえで、維持されることが望ましい環境基準が、地域の類型および時間の区分ごとに定められています。
振動規制法とは
振動規制法は、工場及び事業場における事業活動並びに建設工事に伴い発生する振動について規制するとともに、道路交通振動に係る措置を定める法律です。都道府県知事によって、用途地域指定に基づく区域指定により振動を防止することにより住民の生活環境を保全する必要があると認める地域が指定されています。
■騒音振動調査調査活用例
- 事業損失に伴う騒音振動測定
- 道路、鉄道、航空機、工場、工事、店舗の測定予測評価
- 住宅マンション関連の遮音性能測定
(床衝撃、サッシ、設計許可等) - 伝播影響
- 低周波音(低周波空気振動)の測定評価
- 長期連続観測
- 伝達振動レベルの推定
■調査方法
騒音計を用いて聴感補正をした騒音レベルを測定します。
また、振動レベル計を用いて、鉛直振動特性を用いた鉛直方向の振動を測定します。
土壌汚染調査
「土壌汚染対策法」は、2003年（平成15年）2月15日に施行された法律です。
土壌汚染の状況調査に関する手続きや方法、汚染区域の指定、汚染土壌の搬出ルールや除去対策などをまとめた法律で、国民の健康保護を目的としています。
「有害物質使用特定施設の廃止時」や「3,000m2以上の土地の形質変更時」などは土壌汚染調査が義務付けられており、四門のような環境大臣が指定した指定調査機関に依頼して調査・報告する必要があります。
指定調査機関の一覧ページはこちら
地歴・土壌汚染調査活用例
再開発に伴う土壌評価
土壌汚染対策法に基づく届出
要措置区域等の紹介
土壌汚染調査：フェーズ1地歴調査
地歴調査は、土地利用履歴調査や資料等調査、フェーズ1等と呼ばれることもあります。
地歴調査では、調査対象地とその周辺の土地についての土地利用履歴を調べて現在から過去に、どのような汚染物質について汚染の可能性があるのかを調べます。
■調査内容
- 敷地及び事業所の概要調査
- 土地周辺の地質・地下水に係る資料調査
- 土地利用の変遷調査
（空中写真により以前の土地の利用状況等の目視による調査）
●現地周辺や土地の過去の利用状況を知る人への聞き取り調査現地調査
土壌汚染調査：フェーズ2
簡易地歴調査やフェーズ1調査の結果、土壌汚染の可能性が存在する場合や可能性が否定できない場合には、フェーズ2調査、土壌が表層土壌のサンプリング調査を行い、汚染の平面的な分布を把握します。
■調査内容
- 土壌や土壌ガスのサンプリング
土壌汚染対策法に準拠した手法では、重金属類や農薬等土壌を採取します。揮発性有機化合物に対しては土壌ガスを採取します。 - 汚染エリアの確定
調査の結果、汚染が確認されたエリアについて平面的な絞込み、ボーリング調査により、汚染の深度方向での有無を把握します。
アスベスト調査
アスベスト（石綿「せきめん」「いしわた」とも呼ばれています。）は、天然に産出する繊維状ケイ酸塩鉱物の総称です。曲げや引張りに強く、不燃性、耐久性、親和性等に優れているため、以前はビル等の建築工事において、保温断熱の目的でアスベストを吹き付ける作業が行われていたり、スレート材、断熱材などに利用されていたりしました。
しかし、アスベストの繊維は、肺線維症（じん肺）、悪性中皮腫の原因になるといわれ、肺がんを起こす可能性があり、長い年月を経てから健康被害が出てきます。
そのため、段階を踏んだ法改正を経て、2006年よりアスベスト使用が全面禁止されました（一部猶予措置がある製品があったが、2012年3月には猶予措置が撤廃されました。）。
2022年4月から建築物等の解体・改修工事を行う施工業者は、当該工事における石綿含有建材の有無の事前調査結果を、大気汚染防止法に基づき都道府県等及び石綿障害予防規則に基づき労働基準監督署へ報告することが義務づけられました。
アスベスト調査の方法
家屋調査におけるアスベスト調査については、以下のような調査が必要と考えられます。
- 建造物の建築当時のデータ
- 建造物にアスベストが使用されているか否か
- 使用されている場合の建造物のアスベスト含有量
- 使用されている場合、そのアスベスト含有量によって引き起こされる場合の健康被害や、関係法令の種類など
- 建造物の解体時における、アスベスト飛散防止策の費用など
建造物でアスベスト使用の可能性がある箇所
- 外壁、区画壁
- 鉄骨の梁、柱
- 煙突
- 天井
- 部屋、廊下などの天井、壁
- 配水管、配管の接合部 など
生態系調査
生物多様性の重要性が叫ばれて久しい昨今、持続可能な社会の構築においても自然環境の保全は非常に重要なことの一つです。
自然環境の保全に先立ち、動植物の生息状況を把握するため、植生・植物相調査とそれに伴う植生図等の作成や、哺乳類、爬虫類、両生類、昆虫、魚類、及び鳥類（猛禽類調査を含む）まで、すべての生物における採捕を含めたモニタリング調査を行います。
宅地開発や太陽光発電所開発に伴う自然環境調査について実績があります。
シックハウス調査
住まいや職場・学校などのおける空気環境が、その人の健康に大きな影響を与え、様々な病気（シックハウス症候群など）を引き起こしています。
このような建物に由来する健康影響の原因を知るための方法として、空気質測定分析があります。
所管の行政官庁には、厚生労働省、国土交通省、及び文部科学省があり、住宅や園・学校、職場などにおける室内空気測定・分析・調査を実施します。
国土交通省所管の建築基準法に基づくシックハウス対策として住宅性能表示事項10分野の中に「空気間環境に関すること」があり、四門は新築物件の調査に実績があります。
achievement 主な実績と業務内容
- 業務名：
- ●●●●メガソーラー福島勿来発電所 国有地払下げに伴う表題登記
- 内 容：
- 閉鎖されたゴルフ場地内に存する国有地（赤道）の払下げに伴う境界測量及び表題登記
- 業務名：
- 旭・板谷A-2地区市街地再開発事業に伴う登記業務（都市再開発法70条.90条.101条登記）
- 内 容：
- 事業の進捗に合わせて必要となる都市再開発法による一連の登記を発注者等と連携を取りながら円滑に進めた。
- 業務名：
- 筆界特定代理申請業務
- 内 容：
- 所有者不明土地の増加などから近年増え続けている筆界特定申請代理業務
- 業務名：
- 仙台空港移転補償跡地（Ｊ地区）土地履歴調査
- 内 容：
- 対象地の土地利用履歴より、土壌汚染のおそれの推定調査
- 業務名：
- ●●●●計画総合設計交通量調査
- 内 容：
- 交差点解析、将来交通量の予測
- 業務名：
- 自動車騒音常時監視業務
- 内 容：
- 自動車騒音の測定並びに面的評価の実施
- 業務名：
- 日光線新鹿沼～北鹿沼間第四及び第五小藪川橋梁改修工事に伴う概略設計（橋梁調査）
- 内 容：
- 橋梁の劣化状況の調査及びコア抜き、赤外線調査